Tilgung

Sondertilgungen und Tilgungssatz bei Baudarlehen und Immobilienkrediten

Bei einer Baufinanzierung handelt es sich meisten um ein Annuitätsdarlehen. Bei einem klassischen Kredit hingegen wird eine feste Rate vereinbart, die dann monatlich bis zum Schluss zu leisten ist. Bei einem Baufinanzierungsdarlehen hingegen verringert sich mit jeder Rate die Restschuld. Da immer der gleiche Betrag gezahlt wird, steigt damit auch der Tilgungsanteil. Generell sollte daher genau kalkuliert werden, mit welchem Tilgungssatz der Baukredit beginnen soll. In der Regel wird dieser bei 2 Prozent festgelegt. Das allerdings ist vielfach zu wenig. Besonders dann, wenn mit Beginn der Rente der Kredit abgeschlossen sein soll. Konkret kann das bei einem Darlehen von 100.000 Euro bedeuten, dass bei einem Sollzinssatz von 2 Prozent mit einer Tilgungsrate von 1 Prozent 250 Euro im Monat gezahlt werden. Schuldenfrei wäre der Kreditnehmer dann nach 55 Jahren. Entscheidet sich der Kreditnehmer nun für einen Tilgungssatz von 3 Prozent, ist eine monatliche Rate von 416 Euro zu zahlen. Die Schuldenfreiheit setzt hier nun nach 25 Jahren ein Die Zinskosten belaufen sich bei einer Tilgung von 1 Prozent auf 65.000 Euro, bei 3 Prozent nur auf 28.000 Euro gesamt. Generell sollte daher nie eine Baufinanzierung mit nur einem Prozent Tilgung abgeschlossen werden. 2 Prozent sind das absolute Minimum.

Alternative: Variabler Zinssatz

Auch der variable Tilgungssatz kann eine Alternative sein und so flexibel auf die jeweilige finanzielle Situation umgelegt werden. Hierbei darf der Tilgungssatz 2 – 3 Mal während der Vertragslaufzeit individuell angepasst werden.

Es muss aber nicht immer ein reines Annuitätsdarlehen für den Kauf sein. Eine Alternative bietet sich mit einem ähnlichen Finanzierungskonzept. Dabei wird die Tilgung nicht für die Baufinanzierung genutzt, sondern fließt in einen bestimmten Sparvertrag (z.B. Fondssparplan, Bausparvertrag oder Lebensversicherung). Allerdings kann das nur wirklich für den Kunden vor Vorteil sein, wenn sich hier ein entsprechender Wertzuwachs einstellt. Dieser muss über den Kosten und Steuern liegen. Vielfach werden bei diesem Alternativ-Konzept Nachfinanzierungen notwendig.

Sondertilgungen

Sondertilgungen bei einem Baufinanzierungsvertrag sind ein wichtiges Instrument und sollten vor Abschluss genau beachtet werden. Mit diesen Sonderzahlungen kann das Darlehen einfach und schneller zurückbezahlt werden. Plötzlich kommt es zu einer unerwarteten Summe (Lottogewinn, Erbschaft, Bonus, höheres Einkommen, etc.), diese kann dann mit einer Sondertilgung in den Baufinanzierungsvertrag eingebracht werden.

Allerdings dürfen diese Sonderzahlung nicht einfach beliebig erfolgen. Jede Bank schließt diese Höhe und die Anzahl in der Vertragslaufzeit genau ein. In der Regel ist eine Sondertilgung von 5 Prozent der anfänglichen Summe möglich. Kreditnehmer haben aber oft die Möglichkeit, individuelle Konditionen für die Baufinanzierung auszuhandeln und damit auch höhere Sonderzahlungen zu vereinbaren. Für den Kreditnehmer ist die Zahlung kein Muss, erhöht aber seine Flexibilität deutlich.

Es besteht die Möglichkeit, ein langfristiges Sondertilgungsrecht zu vereinbaren. In diesem Fällen berechnen die meisten Kreditgeber einen geringen Zinsaufschlag.

 

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