Eigenkapital

Baufinanzierung mit oder ohne Eigenkapital abschließen?

Eine Baufinanzierung kann heute auch ohne Eigenkapital erfolgen. Das kann Sinn machen, ist jedoch nicht ganz ungefährlich. Wer genau rechnen muss, sollte generell auf eine Baufinanzierung mit Eigenkapital (ab mindestens 15 Prozent, empfehlenswert sind 30 Prozent) setzen. Selbst bei einer nicht so guten Bonität kann die Finanzierung heute auch ohne Eigenkapital abgeschlossen werden. Das verlockt. Doch die monatliche Tilgung steigt dramatisch und kann zwar den Traum erfüllen, doch die Raten werden schnell zu einer Belastung. Hier sollte also sehr sachlich kalkuliert werden.

Generell empfehlen wir Ihnen, dass zu mindestens die Nebenkosten bei einer Immobilien oder einem Bauvorhaben durch das Eigenkapital abgedeckt werden sollten. In der Regel liegen die Nebenkosten bei 5 – 15 Prozent. Die Höhe hängt von der Grunderwerbssteuer ab und ob ein Makler an dem Kauf beteiligt ist. Käufer sollten bei der Baufinanzierung immer bedenken, dass jeder Euro an Eigenkapital, die Zinsbelastung reduziert. Damit verringert sich auch das Ausfallsrisiko für die Bank. Das wird meistens mit besseren Konditionen gehandelt.

An die Nebenkosten denken

Wer eine Baufinanzierung abschließt sollte, unbedingt an die Nebenkosten denken. Diese können je nach Bundesland leicht auf bis zu 15 Prozent (in einigen Fällen deutlich höher) steigen.

Zu den Punkten gehören:

  • Notarkosten
  • Grunderwerbsteuer
  • Maklercourtage

Die Kostenpunkte fallen für jeden Käufer zusätzlich zum Immobilienpreis an. Ganz wichtig hierbei: Seit der Förderalismusreform hat sich leider vieles verschlechtert. Bundesländer können dabei ganz individuell die Grunderwerbsteuer verhängen. Das hat in den letzten Jahren zu einem massiven und beinahe unkontrollierten Anstieg der Nebenkosten geführt. Einige Bundesländer, wie zum Beispiel Sachsen oder Berlin, sind dabei noch günstig. Andere wie Brandenburg oder Nordrhein Westfalen schlagen richtig zu. Erstaunlicherweise passen sich die Maklerprovisionen dem wechselseitig an. So sind diese in Bundesländern mit hohen Grunderwerbsteuern recht niedrig. Da wo die Steuer niedrig ist, steigt die Maklercourtage regelrecht in die Höhe. Am Ende müssen mindestens 11 Prozent im Schnitt an Nebenkosten bei einer Baufinanzierung einberechnet werden. Die Notar- und Grundkosten liegen hingegen in ganz Deutschland fas gleich, bei ungefähr 1,5 Prozent.- Diese berechnen sich nach dem tatsächlichen Aufwand. Der Prozentwert ist also ein Richtwert.

Blick in die Bundesländer

Eine kurze Aufstellung verschafft einen ersten Überblick.

Bundesland                Grunderwerbsteuer    Maklercourtage
Berlin                                      6,00 %                        7,14 %
Brandenburg                          6,50 %                        7,14 %
Hessen                                              6,00 %                        5,95 %
Bremen                                              5,00 %                        5,95 %
Niedersachsen                      5,00 %                        5,95 %
Hamburg                                4,50 %                        6,25 %
Nordrhein Westfalen              6,50 %                        3,75 %
Saarland                                 6,50 %                        3,75 %
Schleswig Holstein                6,50 %                        3,75 %
Mecklenburg Vorpommern   5,00 %                        3,75 %
Baden Württemberg              5,00 %                        3,75 %
Rheinland Pfalz                      5,00 %                        3,75 %
Sachsen Anhalt                     5,00 %                        3,75 %
Thüringen                               5,000 %                      3,75 %
Bayern                                               3,50 %                        3,57 %
Sachsen                                 3,50 %                        3,57 %

Die Maklercourtage wurde im Schnitt berechnet. Sie kann nach unten und nach oben in dem jeweiligen Bundesland abweichen.

Denken Sie auch daran, dass beim Hausbau Nebenkosten für die Verlegung von Strom, Gas und Telekommunikation entstehen können. Häufig fallen hierfür zwischen 5.000 – 15.000 Euro an Nebenkosten an, damit die neuen Leitungen gezogen werden können. Auch die Versicherungen sind nicht unerheblich und sollten in den Punkten bei den Nebenkosten Beachtung finden.

Luft lassen

Wenn Sie den genauen Betrag für eine Baufinanzierung mit Nebenkosten errechnet haben. Denken Sie auch an Luft im Vertrag. Genauer gesagt eine bestimmte Reserve, die für unvorhergesehene Zwischenfälle sein soll. Experten raten zu einem Betrag von 5.000 – 7.000 Euro. Ab einem Baudarlehen von 350.000 Euro sollten es mindestens 10.000 Euro sein, die zusätzlich zur benötigten Summe finanziert werden sollen.

Eigenes Risiko absichern

Eine Baufinanzierung ist immer mit persönlichen Risiken belastet. Unfälle, Tod, Arbeitslosigkeit und ähnliches sind dabei die häufigsten Risiken. Wer diese nicht von Anfang an absichert, läuft später Gefahr, in die Schuldenfalle zu tappen. Sicherlich kostet die Risikoabsicherung mehr, bedeutet aber auch einen besseren Schutz. Nicht selten hat eine plötzliche Arbeitslosigkeit auch eine spätere Zwangsversteigerung mit sich gebracht. Mit geeigneten Risikoabsicherungen, können Sie das bereits im Vorfeld vermeiden. Die häufigsten Instrumente dafür sind neben der Risikolebensversicherung auch eine Berufsunfähigkeitsversicherung. Ebenso gibt es spezielle Angebote, die Schutz bei einer plötzlichen Arbeitslosigkeit bieten

Risiko – Arbeitslosigkeit

Treffen kann es jeden. Wer ein Haus finanziert, sollte daher dieses Risiko von Anfang an bedenken. Manchmal kann in der Baufinanzierung eine flexible Tilgungsaussetzung mit vereinbart werden. Praktisch eine Rückversicherung für schlechte Tage. Immerhin kann niemand 10 – 20 Jahre im Voraus planen.

Eine Absicherung kann auch schon durch das Eigenkapital für den Kredit erfolgen. So kann hier eine Reserve, die für eine Monatsbelastung von 6 Monaten ausreicht, einfach auf einem externen Konto als Sicherheit hinterlegt werden. Sollten Sie also arbeitslos werden, kann die Rate 6 Monate weiter bezahlt und in dieser Zeit ein neuer Job gefunden werden.

Ebenso kann eine Arbeitslosenversicherung abgeschlossen werden. Dabei wird die Finanzierung der Immobilie bis zu einem Jahr übernommen. Entweder kann so ein Teilbetrag oder der volle Betrag (oft bis zu einer Obergrenze von 1.500 Euro im Monat) abgesichert werden. Die Arbeitslosenversicherung kann zu Beginn der Baufinanzierung oder auch später abgeschlossen werden. Eine Karenzzeit von 3 Monaten ist allerdings zu beachten. Die Kostend dafür belaufen sich auf 2 – 5 Prozent des vereinbarten Leistungszeitraumes

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